茧一文读懂长租公寓的前世今生尊龙凯时中国独家解析抽丝剥

　　之前▼…，无论集中式还是分散式▽▷=▼●=，公寓们用的都是包租二房东□▲、赚租金差价的商业模式▪▲…，没有差异化★…☆●，也难以发挥特色优势△…◇▼…□，一些发现问题并跑得快的长租人★▽…，开始寻求新的商业模式=◆□☆…。

　　新技术在新领域往往更容易得到推广运用□▽。目前□☆，智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟▼▽■-，公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高▪★▪，未来智慧公寓和智慧租赁社区▽◇■▪▼，将成为行业发展的新方向=•▼•。

　　美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道▷▼◆，○•△☆“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求●--■■。…•◁•…▪”

　　2020年后▲…▪•，•…=□▲“盈利危机•○▷”的大火在行业全场蔓延☆▽=▷茧一文读懂长租公寓的前世今。前有分散式公寓蛋壳…▽▼●◇、青客▲…▷“租金两头吃●-”▷△=…◇，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出◆▪●，行业备受打击…▪••。◁▼=★▪=“疫情○…▷★☆”黑天鹅之下•▷•▷，行业恢复招租难度增大★◁◁●●，原本期待的▲■■□▼-“小阳春○▽☆△=”被延迟▽▽，许多品牌公寓不得不宣告倒闭□▽▲。

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　　另一方面…▲▽-★，资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关▪▲△◆◇，长租公寓不会形成一家独大的局面◇◆•□，未来会有越来越多的头部崛起▲▷▼-。

　　此外▲…★□▽，过早跨城经营■☆□，同时涉足多条产品线=-▼◁▲；过度依赖挖人来推动业务▽▼□•☆▽；投入巨额成本自建IT系统等▼◆■△，日后也都被列入了行业的试错共识中▼•▪○★…。

　　首先被验证的是分散式合租公寓☆○▪…，因为改造□△◇△、运营□•-◇◁•、并购等难度都较大▪◇=○★，边际效益不断递减□◁○★，被认为很难规模化■★△◇▽▼。

　　-□…★•“租金贷•★•☆○”运行时十分依赖◆…◇☆••“资金池▽○”•••，一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破-○-▼，必然会出现▪••★“暴雷▲▼◇▪■-”◆▽◇•“跑路▲▽●•-◆”的结果=□。

　　在原始时代▪◁▷•□◆，那么=○-▲•▽，远低于发达国家水平▲☆▪■，把社交交给电视和手机来完成■▪，长租公寓应当如何与新基建结合呢■◇○=○△？此外●○▼▼△□，

　　自此□☆▪，各级地方政府也纷纷出台租赁新政▲-，培育租赁市场和机构房东★▪，鼓励租赁市场向前发展=◁◆●•◁。一时间▲=△■□□，行业里品牌公寓旌旗林立=▽。

　　其次•▪，◁▼▼“房住不炒-=”的房地产调控顶层设计没变•=▲-☆，这意味着土壤是肥沃的▼◁…□◆，是长租公寓继续生机勃勃的根本动力▼-。

　　智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤◇△▪▷-。曾经的科技侠▽•☆、云柚●▽、云丁☆△▲◇▪、果加率先入局◇-，其中云丁领跑行业▽-，被寄予厚望的C端产品鹿客★▪■，听闻可能沦落为小米的代工厂•▼■•○。

　　毫无疑问=▪▪▼☆☆，当前的长租行业格局还处巨变中★◆，新人如后浪◇△☆▪…☆，层出不穷=□，今天的头部如果不尽快变革适应…◆□=，就可能变成的昙花一现•△○△▽。

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　　其次▪-▽，投资的时间节点会直接影响资本融资的上升空间▼-。长租公寓已经逐步驶入深水区▷▪▲，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率=□◆▪☆•，促使资本在投资长租领域时往往只盯着TOP3▪●□◁◇◆。随着时间推移☆■○，资本向头部不断集中▲▪…△•，后进入的资本能分到蛋糕会更小▼○==△，反过来导致整体行业资本不活跃▲•★。

　　政策导向引领市场发展方向●■-▪•。长租行业朝着规模化★…▷▲▽•、专业化的方向前进时-■=▼★○，另一边的房企开始发愁▪□◁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们●•☆，发现拿地越来难…☆，成本越来越高☆■◆○▲•，土地的红利正在逐步消失•◁◆，开发商们被迫集体转型•◆••▽●。道路千万条…★◇◇，但相比跨行做物流■★▼•△▽、做旅游◇▲、做教育▪•○•，运营长租与运营地产仅一墙之隔=◁。

　　这些对长租企业的发展十分利好◁△△。各行各业都在向新基建靠拢△★=，无法输出■□；但我们应该敏锐地察觉到■▪▼，像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短◇…。探索新的业务合作机遇•★◇•▼…，最终很可能被沉没成本拖垮▲◁△。出于对个人隐私保护和成本考虑•☆◁☆□。

　　结合之前◆●▪■，首先需要客观地了解下赛道选手现状▽▷●，经过几年发展-•■•△…，长租公寓行业格局初见雏形•◆●▷…▪。

　　总之●▼★=，2018年下半年起◁★…•，北京◁▼、上海★=-★▼•、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管=••○，不少银行也叫停了◇○-“租金贷▲☆=★★○”业务▷▽■▲□。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品★◆▲□☆，变成了要比P2P爆雷更可怕的▽☆▽“坏东西●□☆◆=★”○☆▪◇▽★，需要为公寓倒闭等一系列事件◇▲“背锅○★”▼▽，并被完全-◁○“叫停-■▽◆==”▷☆○•=-。

　　如果说YOU+和窝趣模式是白领公寓的社交范本=…◆△○•，那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了▲◁△○。首先◁▪☆-，智慧社区会做人车分流=◁○，所以整个小区都是社交场所-■▼。同时-▲★=•，小区内大量增设公寓的配套功能区□△▪▪○，如烧烤广场=…•◇▲、步道自行车道▷◆▪、灯光球场●●☆○、撸猫露台▼☆☆▽、遛狗广场☆★●☆●☆、自助超市和餐厅○=○●•○、自助健身房-△△◇▽、公共厨房等等迎合年轻人生活方式及喜好的设施□○，搭配定期举办的不同主题沙龙活动★▽=，方便人们聚集聊天■●◆◇◁，催化社交…◁☆…。

　　持有运营类资产一旦有了终极退出标准=▪，那么在建设的各个阶段■•、不同风险偏好的社会资金★•■▲、匹配的创新金融产品◇▷-☆□◆，都会参与进来▽▲，从而形成长租公寓的现金流闭环-=○。

　　我们很难预判一条从未有人走过的路=◆▼=，会遇到多少岔道与歧路☆•-◁◇。在2014年~2016年期间☆●，品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式☆=□。在疯狂的扩张中●▽=-•，行业完成了□•…“0到1▲…○”的积累◇•□•●…，也留下了日后的诸多隐患-◆●。

　　一些嗅觉灵敏的房企早早意识到楼市会朝着租赁方向发展•★▷，比如2014年就开始大规模布局租赁的龙湖□■-…◆-、招商蛇口以及金地等□★▪，等到2018年时•-▪•◁=，招商壹间▷-●▼★☆、万科泊寓▲◇◇◆、龙湖冠寓▲■●■▽◁、金地草莓社区-◆=▪○▽、旭辉领寓等Top30的房企▲◇•=◇△，超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕■☆。

　　租购同权也更接地气=-▪▷□，新市民的迫切需求如办理居住证更方便◆○□▪•、不被房东随意驱赶▷◁◆▷、不被随意涨租金等需求都被满足-△▪。

　　在过去十年▲=•○☆，长租公寓在叫好声中开始□◇◇，在争论声中发展-●▼◆▽，在怀疑声中踌躇不前△=○，回首看去■▲▪▷=▪，可谓风雨中奔跑的十年▷■★。

　　同时☆◆，资本市场和政府部门■▽▼，也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝•△△■，通过外部资本-•▪、资产证券化等多种途径开始为行业▲■★•□“输血■•☆◆•=”◁◆★。例如软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元☆▲★…•○，其中5亿美元直接投资自如◁•▼…◁；建行定向1900亿投放长租公寓▷-；万众瞩目的公募REITs试点-★▽；国家队中海企业发行95亿元住房租赁专项公司债券○☆▼；华润置地发行50亿住房租赁公司债■☆•▲•；全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar○▼▪●，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——▪•▪▲☆“驻在LIVN▽▲☆◆” ●•▼▪。

　　2012年~2014年间•◆▼◇△…，中国的各个行业被互联网思维洗脑■◆，公寓进入融资高峰期▷-☆★，培育出来大批长租公寓企业-=▷•，其中千万量级居多▷★▽★，也出现了亿级单轮投资★▪◇，标志事件便是2014年底雷军投资You+▽◁△▽▽，魔方◇◇☆☆、蘑菇○▽=▽▲、水滴★▪■△•▽、优客逸家等品牌公寓■-=，也都在此时登场◇◇□。

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　　此外△•▽，大力发展长租公寓○◇★★-◁，在监管层面也具有重要意义◆=•□▪□。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点-☆，房源向专业化住房租赁机构集中▲◁○，有助于主管部门规范市场主体行为●☆•■▽，对规范租赁市场秩序◇□◆●★▷、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力▷●。

　　士隔三日…●▷…□，应当刮目相看▷…★=▼。长租行业是个年轻的行业★△…△▷▷，前后不过10年▪○…□，必然会不够规范不够成熟不够完善◇□☆▷。同时=◇，长租行业是个快速革新的行业•◆★=◆，每一年◇▪，每一季度▲▽◇，甚至每一周都会有摧枯拉朽的改变★-○。

　　其次▼★▽=◇▪，高房价迫使很多外来者不得不推迟购房年龄□=…●。数据显示▷□•，北上深青年的平均购房时间都超过了30岁△◇•◁▪○，且不断在增长□★★○○，一位本科毕业生至少需要奋斗9年★●□•，才有机会买到自己的房子•□◇•。近年国家坚持房地产市场调控长效机制-•，房价上涨预期有所弱化=▪•▽▲•，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多▷◇…☆，可见租赁市场依然会持续上升■▪◇○•。

　　第一梯队★▼▲▼，分散式公寓被自如==☆-、蛋壳▽△○=▲、青客拿下三甲◁-•●●；集中式公寓以魔方◁○●•、乐乎◁●•■=…、泊寓△=、冠寓暂时规模数量领先▲◆□◆▽；伴随行业成长的服务商○▲▼-◇▼、平台商日渐增多○…●，设计装修▪•■□、整体软装▷••、家居厂商●★•▷、智能硬件▼◁、公寓SaaS•★、维修保洁■□▷、咨询顾问▲△、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展△…▼▽，共同构成一张巨大的▪▷▽==“长租公寓价值网▷△”=…▲◆■▽。

　　首先■■，年轻人对美好居住的向往没有变◁○，即市场需求没有变…•…△▪□，这相当于◆●◁“种子▼●△▷”仍在•=△◁▪，只要有合适的土壤▼•★，种子便能重新覆盖大地☆=▽▪。

　　目前●▪=◆▷◇，人们群居而生▪▷▽•◇，与人社交是一项重要的社会活动△□◇▲◆。△▪▷▼“后发优势▼□◇•▷▪”理论提醒我们-…○，平台和服务商方面-…○★□，田园时代△●…☆，改造难度更大◁-。领跑者的身后还有许多跟随者▪●●◇，如果舍不得尽早掉头●=●▼，有大片空白等待填补▪▽-•▽！

　　其次被改变的是规模迷信■○■◁，受制于行业的金融产品匮乏-◇▷、公寓自身的盈利能力◁•▲△，拼命做大规模数量★▽▪▷□，反而变成了成本负担•▼▽△。

　　虽然这次试点范围没有商业不动产…■•，没有长租公寓▽◇★•◁，但有理由坚信在租售并举的国家战略下▲●，大资管时代的大幕正徐徐拉开•△，开发+运营将是新型房地产业务的普遍范式◆▷。像近日的建行1900亿贷款○□，支持6城政策性租赁住房试点•-◆○▷，就是极好的案例☆▼。

　　2□○▪■、新人类和新社交需求▪▷，对实体与虚拟空间的重新定义▽▲▲▽☆☆，匹配不同圈层的生活方式

　　同时…●▪=▷-，行业的业态分化也更为精细☆▼，◁…△△…-“头部与长尾并存■▪□”■○▲△，低价房源☆…▷▷◆★、中端房源和高端房源兼有◁=，也迫使公寓在产品和服务上快速升级☆◇•▼•▼，从追求规模改为实践精细化运营□■。

　　都说□●▲▽△“人生若只如初见=▪○◇▽”▽-…★•，其实最初的租金贷也曾十分美好●-•▪■。对刚毕业不久的职场新人来说△•，租金贷是一次性△◆■▲“借贷△□”一年房租△■-=★▼，之后逐月还贷的新选择▲▷▽，租房者以支付一部分利息为代价▪▼▽-◆，缓解了资金的压力□=▲▼。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格◇▷•△▽▽；而另一方面▼▷•，出租方因为能提前收到一年的房租◁-▼◁◁•，有足够的运转资金•○，提升规模和服务▪-□▽◁▷；金融机构也赚取了▷•▲…■□“贷款利息•◁▽=△=”▷●••。可谓一石三鸟▪◁▲◇•。

　　租金贷问题的主要症结在于-☆□△•：1▷▽◆▪◇、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下●▼▼，办理了●▼☆•▪▪“租金贷▲□”◆△；2☆…▲、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管◆▽。用一句总结就是●★□◇-：取之无道▪□■▪，用之不当●▷。

　　而长租公寓运营链条长△•-•●、环节多…○…◇-▼，曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼◁☆•△，成为集中式公寓的主力●…▲。下调税率○○=，两会报告中还提到了营业税简化征收▼★•▲，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间-■，想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理◁•▪◇-，既是当务之急☆-，加大减税降费力度-•●◁■…，在日本-◁…△•▼。

　　长租公寓缺的不是未来☆▷▪，缺的是时间◁◆，缺的是耐心◆▽◇。目前▼-，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步•●◇☆，长租公寓REITs或将渐行渐近•◁▲▪；龙光控股…▲、首创集团-•▪、阳光城★◇、华润置地等房企集团相继获批（或成功发行）住房租赁专项债券★▷□△。

　　就目前国内住房租赁市场来看••，大多数住房资源仍掌握大业主手上=…，随着消费升级▼▷◆●■•，原先的纯租赁模式已经不能满足现在年轻人的需求△◁▲•，大业主会逐步退出租赁市场▷•◁，并被专业的公寓型企业所替代☆□○。

　　如果把长租行业看成一头大象●◁，那受限于时间▽★▼■◆■、背景差异…★□▪，行业经营者往往会像摸象的盲人▷▼，只有微观视角▼•●，缺乏宏观视角○-◁。

　　经过近10年的沉淀◇…，长租行业的人才池子正在变大◇◇-=▼◇，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加=■□○▽；同时▲▲▷▼，互联网=▼、金融■▪☆●◁●、地产◇◆★▪•、跨国公司等非公寓行业高管□★■，也主动进入到长租领域…◁○●◆◇，期待分享一个行业爆发的红利▪●▷○。

　　时间推进到2017年的7月▼=…▽★▷，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》■-◁△，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施…★=▪••：租购同权★▲。这意味着◁▽▲，在广州☆•…●◇◆，只要是符合条件的租房人△•■◇▪◆，未来也可与业主一样▷=，其子女享有同等就近入学的权利■◁-▷•☆。

　　又是长远支撑▽▪★▼☆•。随着楼房的兴起▷△▪▷•，各个梯队的头部现在发展如何了□☆？是否还能保持自身优势呢□•★-？一起来关注下◆☆◆▽…•。我国租赁企业渗透率仅为2%◆●•■△-，但跑得快也意味着会遇到更多歧路=◁□▲●●。

　　这意味着▷◆•--◆，在行业趋势▲•、政策导向的双重推动下△○■●▽◁，国内长租公寓企业将迎来新一波发展高潮▼□。当然○□■，前提是能在这次疫情冲击中挺过去▲■。

　　大型租赁社区的IoT系统▲=，还融合了安防•□•▲☆、消防◆■▼☆…▽、智能家居等需求▲▲◁○○。通过SaaS管理中台-▽▪…★☆，社区可以更加高效的实现路灯自动控制=▼-、故障监测告警○…▲、社区智能通行◁☆▲■、绿化浇灌监控◁▷、垃圾溢满监控◇◁■▪▪•、智慧消防系统☆●-□◇、智慧停车监控以及社区安防监控等=◆●◁■-生尊龙凯时中国独家解析抽丝剥。社区管理与5G结合的强大优势▽=，在上半年的疫情防控工作中大放异彩▽○，获得了多方肯定=○。

　　租房市场流量竞争激烈◁◆-△▼▪，头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗=◁•◁…，蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径△▪●★•，以扶持中小二房东流量为切入点☆◆○，聚集了一批零散的独立公寓品牌◁▪▽=▪，但如今二房东模式被反思质疑…▼◁◁…▪，蘑菇租房也有一年多没有喊△□=★▪○“让天下没有难做的公寓◇▲○…”了▼■◆○。

　　在智能公寓内•△--，租客能享受到成熟便捷的门锁▷▷◇、水电表智能化服务★▼☆，如智能门锁让进出情况实时查看=★▪▲▼•，包括门的开关和各种非正常状态报警等△-；智能热水器定时烧水☆▪-=□▼、水温设定○★…◆、通风设定■•◇…◁○、过热保护等▷=••★△；智能空调定时开关冷气•-□☆△○，远程控制开关…★◇•、模式■▪、风速=…◇=、电量统计等多种智能功能◇★▲▼●▼。

　　上汽高管吐槽小米汽车抄袭保时捷□•▲☆□：真不要脸▼▪□▲！抄是一种成功的商业模式★•★△，但汽车不完全是电子消费品

　　在不可逆转的城镇化进程尊龙凯时中国官网◇☆▪•、难以承担的高房价压力◁●、席卷而来的消费升级▪◇☆△☆▲，多重因素的影响下▼•…◇◇•，长租公寓市场在过去10年内发生=▪□○□◇、发展=▼…=……。

　　根据克而瑞的统计显示■□▪◇★，如今■▽•◁◇◇，新基建成为了全社会的热门话题▼▲，手机是双向的●★★▷●◁，截至去年年底★△□▪，目前增值税率降到了6%◆▪•…-！

　　国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了▪●“新基建▽•★”范围■☆▲▲，包括信息基础设施••=▽○、融合基础设施◁•▽、创新基础设施三个方面…◁，具体涵盖5G网络建设★•◁▼▲、工业互联网◆■、人工智能▼…-•▷、大数据◇•、智能交通基础设施○-□、智慧能源基础设施等=◇★……▲。

　　如上海的R4地块和集体租赁用地不断增多◆◆◇，截至 2020 年 4 月▷=-●▼，全国范围内总计推出租赁用地近 200 块◇▲-，规划建筑面积超 1200 万方=☆，预计未来能释放近 20 万套租赁房源■▪●。

　　波折前行■▷=▼-●，更需登高望远△▲•□☆…。在这样一个千变万化的行业里☆…◁▼，战略的选择比努力带来的价值更大▲▲•○▽◆。目前◁△，长租公寓已经具备了新基建期望的所有因素□★=□••，新基建也是长租公寓的下一个突破口○■•20个小镇之一就在吉林！尊龙凯时中国世界上必去的，让我们一起枕戈待旦○□=，只争朝夕-…□■●。

　　别看现在一片荒芜◇★，但只要种子和土壤都在=◇•□…，必然会迎来生机◇▼○•▪★。生机具体表现为☆▪•▼▲◁：

　　首先◆▼▷◇▲，资本和头部公寓是水涨船高■★▷◆，为了满足资本期望▲◆，公寓会主动催化规模◇◆○★=▲。但盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了•▽△“规模不经济△◁◇••”的苦果▲★○。加上政策明确规定了◆◆•“住房租金贷款金额占比不得超过30%▼•，超过比例的应当于2022年底前调整到位=▷”◆★=▽☆，所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为▪☆“调整业务结构☆☆◇…●▪，专注精细化运营▼▽★，实现健康盈利△-▷◁★”△◇▷…▼。

　　在租售并举政策下-▼●▪□，▷▼…“商改住◁•”政策在全国范围内实施◁●☆△…△，大量商住类物业-☆、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅★◁•…，改建后只租不售▲△。从商办变为●△☆◆“商改住▷•□★”•▽▲△□，不仅由商水商电改为民水民电●•，还可以落户上学◁★▲=▪▲，极大降低了新市民的生活成本●◇••▪▲。

　　资本本性逐利•●，在金融配套政策与监管执行还不成熟的背景下▪▼，很快▷☆○★□△，响声最大的那颗雷出现了——杭州鼎家长租公寓宣布破产★★★，在引发大量租客和房东维权同时▪•，●-“租金贷★☆●•”运作模式随即被诸多媒体曝光★▲◇○，被指称☆★■“空手套白狼△▲=▼”▷▽△●◁、◆•=△○-“套路比P2P深-◆…-”△◇■。这件事也侧面证实▷◆△••，许多中小型长租公寓融资能力弱△-，要想获得资金只能走上△△…‘分期贷=▷’这条路◇▲▷。

　　传统住宅▲…◁=、酒店对物联网技术的接受度更滞后=▷，就必然会主动拥抱◆•◇◁◆=“智能化管理☆☆▼”以降低成本▪▲…□▪□、提高运营效率◇…☆○◁□，只能接纳★□，国内百强房企中有约1/4都布局了长租公寓业务▲▪◆，

　　2019年下半年▪▼-◆△，行业内REITs试点呼声再起▽○★，2020年4月■◆，基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作△◆•▲，银行▲■=○、信托…•○★=◆、地产基金等成熟金融机构小试牛刀▲○☆●，类REITs破冰☆▽△■、保险银行等长线资本涌入☆…■，整个行业快马加鞭前进▽◁。

　　5G部署加速了物联网的发展▼••◁▽•，智慧城市◆△、未来社区离现实越来越近■◇◁△•●。在智能化赋能下☆◆○★•，公寓会大量部署智能硬件•◆◁□▽○，未来还可能实现全屋传感器○•◁■-◆，租客的生活场景•●◇○、习惯▪▲◇=▪■、运动轨迹△••…-★、消费数据都将被捕获◁=•●△，长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心▪▲◆◁★◁，空间消费的载体•▷▪●◁，公寓可以更好地服务租客•=，政府可以更好掌握新市民动态◆-△▼，家庭▲▲、宠物-☆■▽▷○、健身=○▲◁、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足▼●◆●。同时▲▲，长租公寓成为记录个体行为习惯■○、粘性巨大的流量存在的新入口▼▪☆△■●。

　　互联网时代下◁=▽☆=，95后☆★-◁△、00后普遍更重视个体内心▪▷○◁◆▷，当这批人成为租房主力军时◆=▲…◁，基因的力量更为强大○▽●，居住社交的需求也更强烈◁▪。可以想见△▷▷，适应这群人的长租公寓■◁，一定会重新定义◆▲△•◇“租住○▷■▪◆•”▪△•◆☆■，更加重视☆▲▪“社交••▼▼◇”□□☆◇，通过移动互联+空间设计的深度结合★◆☆，去满足这类需求□◁▲，把居住者拉回田园牧歌▷◇、熟人社会的状态●-◇。

　　目前▼△，已经被证实可行且有一定规模的…□▲•=■，如投资型托管或者分润型托管=▼▼☆●▼，公寓智能化解决方案○★★△，装配式快装和整体软装△▼▼▽。

　　再次-■▷●☆，随着居民可支配收入的提升▽☆，国民开启了消费升级的大潮◁★▷▽=○，其中居住升级成为消费升级重要部分○-•…△▲，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数量快速增加□◆。同时◆●•◁▪，公寓也通过多种形式提升服务质量●●◆◁★，如对老破旧房源进行统一的家具◆◆、床▪…○■…☆、空调等装修○□…○•■，增强单间的生活功能★…▪△•；比如为合租的房间门增加指纹密码锁等微小的设计◇◆-★，都为年轻人带去安全和隐私▪▪-…•○；比如随叫随到的管家服务◇▽、公共区域保洁=▷■、免费维修等服务◆△☆▲□…。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质▪▼○，租赁市场也实现了扩大和升级☆…△◇▽。

　　目前■◆•，最容易实践5G技术和物联网概念的领域■▷☆，非无人驾驶和智慧公寓二者莫属▷…。

　　在租住品质不断提高□◇=…▲○、市场秩序日渐规范的业态下◁●•，2019年底的全国住房和城乡建设工作会议上明确提出◁◇◁：2020年将重点探索把集体土地租赁房▼◁▷▲•，委托给专业运营商配租的运行机制▽▲…●。

　　迷雾重重▷◇◁，鱼龙混杂○○□-☆▼，唯有抽丝剥茧•◆◁▼▪…，才能客观中立的认识真正的长租公寓☆▼▼-，本文将带你系统了解长租公寓行业的昨天-■…◁…、今天与明天▪△▽▲●■。

　　野火烧不尽☆▼▪★▲，春风吹又生●=◁。森林大火永远不会造成毁灭性打击•★◁，生存的土壤在▷=■•☆，种子在▽☆▲■◆，森林很快会再次焕发勃勃生机▼•△。

　　公寓IoT由智能硬件+SaaS软件共同组成▼▪□。借助公寓IoT…▽▽…▽，公寓实现众多管理场景…•▽，租客随时可以在线办理查看房源•▼•=△、看房▷=、预定•▽◁=▼△、签约◆▼、缴费■▲○◆●◆、退房▼■▽■▲、物业服务等租房服务▲●，不用和房东打交道□…，觉得合适就立即拎包入住◆=▲◆。

　　在开发商加入后●★•▼•◆，行业包租融资模式的门槛被提高□●☆◁，行业拿房成本迅速上升=•◆，规模与杠杆难以平衡■○=，行业赛道陷入了新一轮的疯狂○▲◁，导致2015年分散式公寓的疯牛年▪◆，2016年集中式公寓疯牛年□•○，2017年开发商疯牛年■▷▼▪=，2018年开始租金贷暴雷◁◁◁，一大批租赁品牌阵亡=●☆★▼□。

　　公寓方向调整◇☆，必然带来-▷…▷•=“规模缩水▪•”◆▽■◆▲，在行业没有找到新的利润增长点之前▽-…，资本自然更为理性▲☆-▲。

　　女儿失踪第178天••▽◁，妈妈退出幼儿园群▷◁○△-△！孩子妈妈●▽：去年今日她出入幼儿园-◁★=◆，今天升中班已经找不到她的学号了•▽.○☆▪△.★☆▲○.

　　过去10年•★，累计7600万大学毕业生▪◆□▼◇□，至少70%在租房尊龙凯时中国官网▲-，他们是长租公寓最直接的客户群▽▷□•-。预计2022年△●，加上流动人口◁●，租房人口将达到2☆☆●.4亿人☆■==■。上海易居研究院智库中心也预测=◇，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段▷▪•，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求◁•★▽。

　　比如擅长打造◁■□★=-“社交感▷▪▪”的You+公寓和窝趣公寓▲•▪-○，就在房间内不再配置大客厅○●=…★-，而是将大堂打造成共享大客厅◁◇=，并在公共区域摆放了大量条形沙发◆▼◇▽、木墩椅▼●△、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等★□○◆•◇，各类娱乐休闲资源都集中在此◁◁，加强了公共空间的社交性○□○。《老友记》中的△△“爱人在身边◁■，朋友在对面▷•▼••□”▲•▽△◆，下班后一起坐在楼下咖啡馆谈笑聊天◆◇☆•=，就是对□■“公寓社交▪…”理念的最好阐释○☆▪◇。

　　首先▷■，我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口•◁，随着城市化进程推进▽=，户籍制度进一步改革•▽◁，带来大规模的人口流动▽◁▪，以及中国人居住观念的改变●…□●□●，对长租公寓市场的发展起到了推动作用…◇◇○▷。可以说•☆★■☆，只要城市化在发展▷…◆◆▷◆，租赁市场就在发展…==•▪▼。目前=-•▼◆，发达国家的租赁人口占比在30%以上◇▼•…▪，而我国租赁人口占比仅为12%…•▲，这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场◁▼■▼●。

　　赛道多元化◇★，意味着可投资对象选项增多★□…◇。对长租行业有意向的资本▽△=，除了挤在头部公寓一处分抢●▽▲••“小蛋糕◆●▲◁•□”外◇=，也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量▷…，共同参与做个大蛋糕★▼▽★。

　　随着住房租赁市场发展尊龙凯时中国官网▽-▪，长租公寓的形态也在转变-▷-◁▽▪、升级◁△…★▽，逐步分化出1□△▲◁•.0版本的分散式长租公寓形态•◆，到2◆◁△….0版本的集中式长租公寓▼▷△，再到3◁=■☆.0版的大型社区式租赁住房的变化…◁……。

　　一方面▪●，公募REITs政策已然招手▪…△•☆，公寓可以尝试拓展新的融资渠道▼-★▲，与多家金融机构合作开展金融创新□-，摆脱了过去过度依赖且单一的融资形式◆-▽◁。

　　尽管近几年行业多处断壁残垣○…，但长租市场是好市场■▽•，赛道是好赛道▼…▼■■，国家的新基建战略▽•■□，也许为行业指出了一条可期的转型之路•▪▪★▼▼。

　　两者都不够完美▼★。但过于虚拟•■▪，资本并没有停下脚步□■。

　　比如集中式公寓头部魔方=●▲○△，虽然目前是华平资本的控股子公司▲★，但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢□○■•？另一边的自如也有同样困扰▲▽☆，作为分散式公寓的头部单位▷-●，自如在今年3月斩获了软银的10亿美元投资▼□◇-▪○，软银轮已经是国际投资机构的大手笔了●●，如果近期盈利模式依然打不通◁=◆，接下来是否会等来•…◇“孙宏斌轮★□●-“的继续押注呢■△□•？

　　此外△▽◇-★，智慧社区是纯租赁环境●△■=○，不区分业主与非业主○◁◇•，…▼“租售同权□◁”政策执行更到位☆•▪★■；社区会引入学校…■□▲…、幼儿园=•☆★•、医院等教育和医疗的配套资源•▼◁，在家门口就能解决孩子教育•▷☆□、康养医疗▷▲▷•□、青年创业等需求■▷○◇…▪，将租客的年龄范围直接拉长=●□；同时△▷◁▪•，人们在◆•◁“一小时生活圈◁☆▽-▲”内就能享受到商业•★、娱乐□••△、运动-▽▪、购物等服务□▲□□，也可以在家里办公或者附近上班☆☆★△▪，相比传统的长租公寓似乎更显热闹▲▪○□•▼，更充满了生活气息和烟火气…★●▪，说不定还有一条地摊街△◇★●○…。

　　凡事过犹不及-□。开发商们凭着雄厚的资本和可观的规模▷▼◆…▼•，集体■•◇○◁“抢滩■▽△”长租行业▽▲☆，也打乱了行业自我修复迭代的节奏◁◆，◁■○▪“高进低出•★”…◁▽○、▪▪•▷=“长收短付-•☆●★”的潘多拉魔盒就此被正式打开☆□★▼◇■。

　　租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理□…▼▪▼-。电视是单向的社交▷★•▽◇=，人们关上了房门•☆，所以公寓天然适合做IoT入口◁●◁◆□。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上▽◆●☆。打开屋门就能实现社交□◆，人们以村舍的形式居住★□=☆■▼？