） ——长租公寓产品类型介绍尊龙登录千帆竞发英雄逐鹿（下
注入运营商品牌后对外出租▲■★□-。具备改造条件的旧厂房▲☆▲、仓库•▼◇、工业园区配套房屋=▷★◆，而分散式公寓并不存在这种情况▽▷，3）物业类型★▽：可以选择独栋或整个层面的物业▼△••▲▽，通过统一的设计▽◁●、改造••、装修○▼，
公寓运营商在市场上获取分散房源（一般是住宅小区的出租房）■▲•，要对于楼宇要有充分的理解•◁；一定程度上公寓运营商相当于小型开发商▷▷◁●•，最好是传统经济型酒店★•、家庭旅馆▪◆○●=★、浴场■○◇、会所等物业■▲•☆•●。初期发展难度相对较低▪-▪=。集中式公寓对运营商的改造运作能力要求更高-=：集中式公寓会涉及到旧楼改造…▲…▽。
在运作模式方面◆…，自持物业（收购）的模式沉淀资金太大◇▽，一般很少有运营商采用该模式◁△…●◇，而是采用前期投入少◁△▼▷，易扩张的租赁物业模式▷☆●○。租赁物业一般是与物业持有者签订5-10年租约☆■•，每隔几年上涨一定租金□☆■☆◁=。而对租客最长1年一签•★▽○▽▲，续租涨价可能性较大=◇◁▼▪☆，如此模式设计●▷•，公寓商可较准确测算未来收益水平尊龙在线登录…■■□▷◁。
集中式长租公寓的选址要求•◆▽，需要考虑的因素更为复杂◇☆▪•☆◇。一家集中式公寓门店能否盈利…△▼□○，90%取决于门店选址▷◇◇△☆，特别是物业租赁成本的高低◆◁•-◁。
集中式公寓多以公寓尊龙在线登录▷△▼•□、工业改造房◇▪•○☆-、快捷酒店改造为主要房源获取手段▷◆，房源本身即有较好的分段○☆，方便做出隔间□=☆◇●；对外则整间整套出租★☆，房间之间相互影响较小○◆◇△，同一房间一般能实现两人居住…••▼▪。
6）财务测算•□-•○●：集中式公寓的财务测算一般采用▽◇○•“433★□◇…◆▷”模式☆◆，其中□▪，●□“4◆○▪”指拿房成本◆▪=■，即拿房成本不超过项目总租金收入的40%▽◇…•；第一个▼○“3☆○▽…=”指装修成本…△□○■△，即装修成本要控制在项目总资金输入的30%◆●•；第二个▽☆•“3◁■▲-”■□☆，则是最终运营成本费用和毛利-□◁=。
集中式公寓◆★◆●、分散式公寓各有特点=-，企业在进入行业时☆▽◆■▼•，一定要根据自身条件和状况进行模式选择▷◇◇◁。
长租公寓作为地产存量市场的新兴产品之一▷■-★▪，受到各大地产商▪☆=、酒店公司的青睐和追捧▷◁●•▲▷，目前已有大量产品面世◇▼。睿信咨询认为□△◆▼…•，当前国内市场上的长租公寓产品从房源获取和运营模式角度来看尊龙在线登录=●，可分为集中式和分散式两大类☆☆▼。
分散式公寓对管理能力要求更高…=□☆□：集中式公寓房源集中▼▼，服务半径小•☆□★□尊龙登录千帆竞发英雄逐鹿（下，管理难度相对低◇•===，人员配比不高（一般百间房配1个房管员）•▽▷；而分散式公寓的房源异常分散▲★，服务半径较大▷◆-，人员成本耗费大◇△•▲◁□，在这种情况下…▲…★=▪，信息化管理手段的应用就更为重要=▲▽▽。
2）物业地段-▪•▼：物业位置▼◇，或是靠近轨道交通或公交站点（步行时间不宜超过15分钟）-▷▼◇▷…，或是靠近大型工业园区=■◆★…▽、创业园◆=▲•，或是靠近大学城▼□、成熟商圈等=●▼▽□；且物业周边步行范围内有菜市场◁★●、银行●◇=●▽•、餐饮等日常生活配套设施▽-▷☆…。
1）物业产权★=○★：物业的产权一定要清晰●◇◇◆，有房产证或国家认可的其他证明●△◆◆☆◁；若是中间方运营转租的▪■■•○，一定要有合法的转租手续□○•；特别是要确定物业没有抵押或查封△▼▼■…。
分散式公寓房源的选择灵活○▲◆☆□，选择面宽…▲：分散式公寓产品层次丰富•▲▪▼，跨度大□●◇▽★◆，租客选择面更宽◆★•，潜在客户更多◁◇●▲，市场容量也相对较大=▪◇□；而集中式公寓对房源要求较高•▷，合适选择的房源相对较少•◆▽。
公寓运营商拿下整栋或整层物业尊龙在线登录○◇△◇★，通过统一的设计■◁▲□◇=、改造☆●••、装修•▷▽，注入运营商品牌后对外出租○◇▽◆，并提供一定的增值服务••=▽▼。
5）硬件条件◆◇◁▼：单层装修后净高不宜低于2●….6m◁▼□；有露台可以做晾衣区▷◇△★；有不低于100㎡的公共空间（市中心物业可以另考虑）◁□•▪；外立面有可做广告牌的展示空间=▽…=◇◆。
由于集中式公寓是整栋或整层进行管理◁…○△▽▽，通常有一定的公共空间▲◁•★：天啦噜监控人改装成马桶潜入内部了！尊龙 首先△□●，我们要了解什么是●◁•△△▷“马桶人▷▽▪●”和▽•■“监控人…▪○△”▪。顾名思义=◁-，▷▷○◁“马桶人=▪”是指那些通过改造自己身体或设备 更多 ：天啦噜监控人改装成马桶潜入内部了！尊龙。运营商会利用公共空间提供公共服务=■，如公共厨房▷-■◁◆、会议室▲=、洗衣房△•▼▼=、茶吧◁-、放映厅☆▪★=成都高端酒店分布和意义Z6尊龙旗舰厅巅峰 而天府CBD的这些酒店逐步开门营业的时间……●） ——长租公寓产品类型介绍，就是天府CBD走向成熟和辉煌的起点△-•◁。当然▪，如果最终普遍开不起来而黄掉■=…，那就说明这个区域承 更多 成都高端酒店分布和意义Z6尊龙旗舰厅巅峰、台球室◆▪▷●▷、健身房○▲•◁，并组织各类公共活动等-▽◁，注入一定的社交或主题元素●△▽。
4）租约条件▪●▼△★▪：合适的租赁面积在3500㎡-10000㎡之间（租金特别优惠可另外考虑）◇●□△★□；租期一般为10--20年▼△◆。
分散式公寓大部分是从个人房东手中租赁闲散房源●△☆■，以◇▲“N＋1●□▼▼△”（一般是将客厅改造成隔间）的模式进行隔间改造后出租◇▷☆★•。房屋内的租客一般会共享厨房==▷☆•、卫生间等套内空间•▷，生活相互影响程度也较大□★-●◁。并且◇-★，分散式公寓的房源来源异常分散●▼■★▲▽，通常并没有可供企业利用的公共空间□▲。
集中式公寓的资产增值效率更高◇◁■◇◆○：集中式公寓对资产是整体收购或整体租赁◆◇▲○★◇，统一管理▽…◇▼，能发挥协同效应△□-，对于商办物业★…、工业厂房具有明显的提升溢价作用△■▲◇☆；而分散式公寓则更有利于个人房东获益（房屋空置风险由公寓运营商承担）■★▼▲。
